「タワマン修繕費の高騰」でローン破綻者も…2022年の大規模修繕ラッシュで何が（週刊SPA！編集部 2022.01.22）より抜粋
衰えを知らぬタワマンブームの最中、住民の間で頭痛の種になっているのが修繕費の問題だ。資材や人件費が高騰するなか、数々の問題が噴出しているという。いったい、どういうことなのか。
今年は都内のタワマンが一斉に大規模修繕に！
マンション価格の高騰が止まらない。不動産経済研究所によると、昨年10月に首都圏で発売された新築マンションの平均価格は過去最高の6750万円に達し、前年同期比で10％以上の値上がりとなった。なかでもタワーマンションでは「億超え」も増え、庶民にとっては高嶺の花となっている。
しかし、幸運にもすでに購入した者にとっても、そこは安住の地になるとは限らない。2022年は、タワマンの大規模修繕ラッシュとなるからだ。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が話す。
「1997年の建築基準法の改正でタワマンが建築しやすくなり、ブームが本格化し始めたのが2000年頃。特に首都圏では2003～2009年まで、年間50棟以上のタワマンが竣工した。タワマンなど大型マンションは15～18年の周期で大規模修繕を行うのが一般的なので、首都圏では今年、多くのタワマンで行われることが予想されます」
修繕積立金の不足が複数の物件で明らかに
大規模修繕は快適に住み続けるためにも、また資産価値を保つためにも不可欠だ。ところが今、その費用として住民が拠出している修繕積立金の不足が、複数の物件で明らかになっているのだ。
神奈川県内のタワマンに住む40代の会社員は明かす。
「ウチのマンションでも大規模修繕に入る予定でした。ところがコロナ直前に、管理組合が公表した修繕費の見積もりでは、積立予定金額を2割以上も上回るものだった。組合では、各戸約30万～42万円の一時金を支払うか、修繕を延期するかでもめていますが、結論は出ていない。貯金も少なく、ボーナスは2期連続で2割も減ったので、一時金を支払う余裕なんてないですよ……」
3割超のマンションが積立金不足に
さらに「終のすみか」として都内のタワマンを購入した70代の男性は、管理組合が決断した積立金の値上げで計画が狂った。
「2年ほど前、それまで2万2000円だった修繕積立金が、突然5万円に値上げされました。月20万円ほどの年金収入しかない老夫婦にとってかなりの負担増です。貯金をはたいての一括購入だったのでローンはありませんが、手元に現金がない状態が続いています。
管理費と修繕積立金、固定資産税などを合わせ、毎月7万円は払っており、妻からは『処分して都営住宅に引っ越したほうが気が楽』と言われました」
ちなみに国交省の2018年度調査では、1688件のうち、34.8％のマンションが修繕積立金不足に陥っていることが明らかになっている。「週刊SPA！」が入手した、築6年の都内の某タワマンの修繕積立金の資料によると、12年後に控える大規模修繕時に一戸あたり220万円を負担しなければ、修繕費を賄えないと記されていた。
（中略）
修繕費を抑えるために修復を怠ると…
実際、最近では危険性のない小さい外装のひび割れは修繕しない物件もあるという。しかし、榊氏からはこんな警告も。
「都内の湾岸エリアのタワマンは、強い潮風でパネルの間を埋めているコーキング剤の劣化が早い。修繕費を抑えるために、こうした部分の修復を怠ると、内部に潮水がしみ込み、取り返しのつかない事態になることもあります」
負担金の増額を回避できたとしても、どこまで直すかを巡って、住民の分断は回避できそうにない。
「修繕利権」に巣食う管理会社＆組合の実態
大規模修繕には陰謀も渦巻く。
「都内のあるタワマンの管理組合を長年務めていた理事長は、住民からの信頼も厚かったのに、管理会社の大規模修繕計画に否定的な態度を取っていたところ、緊急動議で解任されてしまった。実はこれには裏があり、不信任案に票を投じた理事は、管理会社の息がかかっていた。管理会社や傘下の工事会社は儲けのチャンスなので、さもありなんです」（前出の榊氏）
管理組合からのキックバックで生活している理事もいるというが、都内のタワマンで3年前まで理事を務めていた男性（40代）も言う。
「ある時、理事一同がイタリアの有名家具ブランドから、イタリア料理のフルコースに招待された。のこのこ出かけていったら『共用部のロビーやラウンジの家具を、すべてウチで新調して』という商談でした。見積もりは2000万円超で到底予算に合わず断りましたがよくある話のようです」
管理組合に丸投げでは搾取されるばかりである。
